Fassadenentfernung und -erneuerung an den Hochhäusern Neuselsbrunn in Nürnberg Langwasser

Die Entfernung der Fassaden erfolgte, nachdem im Jahr 2018 festgestellt wurde, dass in der Fassade brennbare Stoffe verbaut sind, die eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben der Menschen in Neuselsbrunn darstellen. Wären bis zum 20.12.2018 nicht umfassende Brandschutzmaßnahmen umgesetzt und insbesondere die Fassaden entfernt worden, hätte die Stadt Nürnberg aus diesem Grund die Nutzung der Gebäude untersagt und diese geräumt.

Anfang Oktober des Jahres 2018 wurde festgestellt, dass in den Fassaden der Hochhäuser Neuselsbrunn 7, 31, 32, 53 und 54 brennbares Material verbaut ist. Eine Gefahr für Leib und Leben führt regelmäßig zu einem Verbot der Nutzung von Gebäuden durch die zuständige Bauordnungsbehörde, wenn die Gefahr nicht in anderer Weise beseitigt werden kann.

Die Bauordnungsbehörde der Stadt Nürnberg entschied dementsprechend, dass neben kurzfristigen Schutzmaßnahmen wie der Etablierung von Brandwachen und Rauchmeldern die Fassadenverkleidungen der Hochhäuser bis zum 20.12.2018 entfernt werden müssen, um eine weitere Nutzung der Gebäude zu ermöglichen.

Die ecowo GmbH als operative Verwaltung willigte in die Einleitung entsprechender Maßnahmen ein; anderenfalls hätte die Stadt Nürnberg unverzüglich die Räumung der Gebäude veranlasst. Mit einem Mehrheitsbeschluss im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung wurden sämtliche Maßnahmen, der zeitliche Ablauf sowie die gemeinschaftliche Finanzierung mit großer Mehrheit der Eigentümer beschlossen.

Zur Chronologie des Ablaufs:

Seit Februar 2018 war das von der Hausverwaltung ecowo GmbH beauftragte Planungsbüro Buchner aus Nürnberg mit der brandschutztechnischen Aufrüstung der Gebäude befasst. Anlass waren verschiedene Mängel, die bei einer routinemäßigen Brandschutzbegehung durch die Feuerwehr Nürnberg festgestellt wurden. Die Fassaden der Häuser waren zu diesem Zeitpunkt kein Thema.

Im April 2018 ergab sich bei Durchsicht der Bauunterlagen für das Planungsbüro der Verdacht, dass in der Fassade brennbare Materialien verbaut sein könnten. Daraufhin informierte das Planungsbüro routinemäßig die Bauordnungsbehörde.

Mit Bescheid vom 22.05.2018 ordnete die Bauordnungsbehörde an, dass festgestellt werden soll, welche Materialien bei Erstellung und Sanierung der Gebäude verbaut wurden. Hierfür sollte die Hausverwaltung bis zum 01.08.2018 die schriftliche Aussage eines Prüfsachverständigen für Brandschutz zu den Materialien sowie zur Gefahrenlage vorlegen.

Im Juni 2018 beauftragte die Hausverwaltung in Abstimmung mit der Stadt Nürnberg den Prüfsachverständigen Dipl.-Ing. Thomas Herbert sowie das renommierte Prüfinstitut für Materialprüfung IfT Rosenheim.

Im August und September 2018 wurden zusammen mit Vertretern des Prüfinstituts, der Hausverwaltung, des Prüfsachverständigen sowie des Planungsbüros Proben der Fassaden entnommen und sodann durch das Institut Brandversuche durchgeführt.

Am 21.09.2018 erhielten die Verwaltungsbeiräte der WEG als Vertreter der Eigentümer ein erstes Informationsschreiben über den Verdacht auf brennbares Material in der Fassade, die behördlich angeordnete Prüfung und das weitere Vorgehen.

Am 02.10.2018 erhielt die Stadt Nürnberg den ersten Entwurf des Prüfberichts des IfT Rosenheim. Dieser bescheinigte die Brennbarkeit der einzelnen Baustoffe. Der endgültige Bericht folgte am 26.10.2018. und bestätigte die Ergebnisse des Entwurfs.

Am 11.10.2018 fand ein erster Termin zur Thematik der brennbaren Fassade bei der Bauordnungsbehörde in Nürnberg statt. Teilnehmer waren neben Vertretern der Hausverwaltung u.a. auch der Dienststellenleiter der Berufsfeuerwehr, der Dienststellenleiter der Bauordnungsbehörde und das ift Rosenheim sowie Verantwortliche des Katastrophenschutzes und des Sozialamtes.

Die Hausverwaltung wurde von der Bauordnungsbehörde darüber informiert, dass eine konkrete Gefahrenlage vorliegt, weil im Bereich der Fassaden brennbare Materialien verbaut sind. Dabei handelte es sich um Styropor und Hartfaserplatten, die bereits im Jahr 1965 bei Erstellung der Gebäude verbaut wurden. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass auch die sanierte Fassade aus den Jahren 1995/96 brennbare Bestandteile enthält.

Auf Grundlage dieses Befundes entschied die Bauordnungsbehörde dass bis zum 19.10.2018 ein Brandschutzkonzept der WEG zur Gefahrenanalyse vorliegen muss, welches (neben anderen Maßnahmen wie Brandwache, Rauchmelder, etc.) vorsieht, die Fassadenverkleidungen spätestens bis 20.12.2018 zu entfernen.

Ferner entschied die Stadt Nürnberg, dass die Häuser aufgrund der Gefahrenlage unverzüglich geräumt werden müssen,

• wenn bis zum 10.2018 kein Sicherheitskonzept mit Sofortmaßnahmen vorgelegt wird, die eine geordnete Abnahme der Fassade ermöglichen,
• oder der Sachverständige zu dem Ergebnis kommt, dass trotz der vorgesehenen Maßnahmen eine erhebliche Gefahr vorliegt.

Am 16.10.2018 wurden die Eigentümer und Bewohner der Hochhäuser Neuselsbrunn 7, 31, 32, 53 und 54 über das Ergebnis des Termins am 11.10.2018, die Anordnungen der Stadt und die geforderten Maßnahmen schriftlich informiert.

Bis zum 19.10.2018 erarbeitete das Planungsbüro Buchner ein entsprechendes Sicherheitskonzept. An diesem wirkte auch der Prüfsachverständige des Planungsbüros Oehmke + Herbert mit, der auf Grundlage des Prüfberichts des IfT Rosenheim die gutachterliche Bewertung der Brennbarkeit der Fassade vornahm.

Am 19.10.2018 kam es zu einem zweiten Termin zwischen Stadt, Experten und der Hausverwaltung, in dem das geforderte Sicherheitskonzept vorgelegt und von Feuerwehr und Bauordnungsbehörde abgenommen wurde. Die Stadt kam daraufhin zu dem Ergebnis, es bestehe keine Gefahr, die eine sofortige Räumung erforderlich mache, wenn das Sicherheitskonzept umgesetzt werde –insbesondere der sofortige und vollständige Abbau der Fassadenverkleidung bis zum 20.12.2018.

Aufgrund der Anordnung der Stadt und weil Gefahr im Verzug war, setzte die Hausverwaltung die von der Stadt angeordneten Maßnahmen im Rahmen einer Notgeschäftsführung per 19.10.2018 unverzüglich in Gang.

Am 29.10.2018 wurden alle Eigentümer bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung umfassend über den Sachstand informiert. Die Maßnahmen, der zeitliche Ablauf sowie die gemeinschaftliche Finanzierung wurden mit großer Mehrheit der Eigentümer beschlossen.

Bis zum 18.12.2018 konnten die Arbeiten zur Entfernung der Fassade fristgerecht abgeschlossen und die Anordnungen der Stadt Nürnberg erfüllt werden. Damit war auch die Räumung der Gebäude abgewendet.

Die Sanierung der Fassaden wurde von der WEG Neuselsbrunn fortgeführt und bis Ende 2020 abgeschlossen.

Die Hausverwaltung hat durch unterschiedlichste Maßnahmen einen stetigen Informationsfluss über den Sachstand und den zeitigen Ablauf etabliert. Eine frühzeitige Einbindung der Verwaltungsbeiräte, Informationsschreiben an Eigentümer und Bewohner sowie eine außerordentliche Eigenversammlung bildeten im Vorfeld bzw. im Rahmen der Entscheidungsfindung die Basis der Information. Mit dem Beginn der Baumaßnahmen wurde mit wöchentlichen Postwurfsendungen über den Arbeitsstand informiert. Zudem wurde vor Ort der “Arbeitskreis Neuselsbrunn” mit Vertretern von Eigentümern, Hausverwaltung und Stadt Nürnberg ins Leben gerufen.

Zur Chronologie der einzelnen Informationsmaßnahmen:

Am 21.09.2018 wurden die Verwaltungsbeiräte der WEG als Vertreter der Eigentümer von der Hausverwaltung mit einem Informationsschreiben über den Verdacht auf brennbares Material in der Fassade sowie die daraufhin behördlich angeordnete Prüfung und das weitere Vorgehen informiert.

Am 11.10.2018 teilte die Bauordnungsbehörde der Stadt Nürnberg der Hausverwaltung mit, dass eine konkrete Gefahrenlage aufgrund brennbarer Materialien in der Fassade vorliegt und forderte die Vorlage eines Brandschutzkonzepts zum 19.10.2018 sowie die Entfernung der Fassadenverkleidungen bis spätestens 20.12.2018.

Am 16.10.2018 wurden die Eigentümer und Bewohner der Hochhäuser Neuselsbrunn 7, 31, 32, 53 und 54 über die Anordnungen der Stadt vom 11.10.2018 und die geforderten Maßnahmen – insb. die Entfernung der Fassadenverkleidungen bis spätestens 20.12.2018 – schriftlich informiert.

Am 29.10.2018 wurden alle Eigentümer bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung durch die Hausverwaltung und die beteiligten Brandschutzsachverständigen umfassend über den Sachstand informiert. Zusätzlich erhielten die Eigentümer im Vorfeld der Versammlung ein Schreiben des Verwaltungsbeirats Berr, in dem dieser die Sachlage einschließlich der geforderten Maßnahmen schilderte und dazu aufrief, den Maßnahmen zuzustimmen und diese zu finanzieren. In der Versammlung wurden die Maßnahmen und der zeitliche Ablauf eingehend diskutiert und mit der gemeinschaftlichen Finanzierung mit großer Mehrheit beschlossen.

Am 30.10.2018 begann nach erfolgter Beschlussfassung die Entfernung der Fassaden.

Ab dem 10.11.2018 erhielten die Bewohner und Eigentümer wöchentliche Informationsschreiben der Hausverwaltung zum Stand und Fortschritt der Bauarbeiten sowie zu den weiteren geplanten Schritten. Mit Schreiben vom 19.12.2018 informierte die Hausverwaltung die Bewohner und Eigentümer, dass die wesentlichen Arbeiten zur Entfernung der Fassaden innerhalb der von der Stadt gesetzten Frist abgeschlossen wurden.

Zum 29.11.2018 rief die Hausverwaltung zudem den „Arbeitskreis Neuselsbrunn“ (AKN) ins Leben, „als Anlaufstelle für und zur gegenseitigen Information aller Beteiligten“. Der AKN sollte „die aktuellen Herausforderungen gebündelt und konstruktiv auf sachlicher Arbeitsebene behandeln und diskutieren, Lösungsansätze und Hilfestellungen entwickeln“ sowie „transparent, fachkundig und auf Augenhöhe zum aktuellen Stand und Entwicklungen informieren und kommunizieren.“ Teilnehmer waren neben mehreren Eigentümern, einem WEG-Beirat und Vertretern der Hausverwaltung auch die Leiter der Bauordnungsbehörde und der Feuerwehr Nürnberg. Diskutiert wurden neben Stand und Fortschritt der Bauarbeiten auch die weiteren geplanten Schritte, Herausforderungen und Probleme aus Sicht von Bewohnern, Eigentümern, Hausverwaltung und Behörden sowie mögliche Lösungen und Perspektiven zum Umgang mit der Gesamtsituation.

Die Haltung der Stadt Nürnberg war im Herbst und Winter 2018 aufgrund der Gefahrenlage eindeutig: Räumung der Hochhäuser oder Entfernung des Gefahrenherdes – der Fassade. Hätte die ecowo GmbH nicht eingewilligt, entsprechende Schutzmaßnahmen einzuleiten, wäre die Räumung erfolgt. Dieser Schritt hätte die Bewohner von einem Tag auf den anderen in eine schwierige Situation gebracht – die Gefahrenlage in der Fassade allerdings nicht geändert.

Konsens und zentrales Anliegen aller Beteiligten war es, die Maßnahmen innerhalb der von der Stadt gesetzten Frist zu erledigen, um eine Räumung der Gebäude zu verhindern.

Nichtsdestotrotz hätten Eigentümer und Bewohner in Neuselsbrunn oder die Beiräte der WEG jederzeit gegen die Durchführung der Maßnahmen vorgehen können, etwa durch eine entsprechende Abstimmung in der Eigentümerversammlung am 29.10.2018, durch die Beantragung einstweiligen Rechtsschutzes bei Gericht oder – in einem ersten Schritt – einfach durch eine entsprechende Rückmeldung an die Hausverwaltung.

Wären die Fassaden nicht fristgerecht entfernt worden, hätte die Stadt Nürnberg die Nutzung der Hochhäuser Neuselsbrunn 7, 31, 32, 53 und 54 untersagt und diese unverzüglich geräumt. Diese Haltung hat die Stadt Nürnberg auch im Nachhinein noch mehrfach öffentlich und in der Presse bekräftigt. Die Bewohner hätten daraufhin in Notunterkünften untergebracht werden müssen. Bei den Eigentümern wäre es zu Nutzungs- und Mietausfällen gekommen.

Gleichzeitig hätte die Brandgefahr weiter bestanden, ebenso wie die Forderung der Stadt, die Fassaden vor einer erneuten Nutzung der Hochhäuser zu entfernen.

Zudem wäre die Nutzung der Gebäude durch die Stadt erst dann wieder genehmigt worden, wenn sämtliche Brandschutzmängel in der Wohnanlage beseitigt gewesen wären. Die Beseitigung der weiteren Brandschutzmängel in Neuselsbrunn – etwa an den Zufahrten und in den Treppenhäusern – hätte voraussichtlich etwa eineinhalb Jahre gedauert. Das heißt, dass die Bewohner ihre Wohnungen wohl erst im Jahr 2020 wieder hätten beziehen können.

Im Rahmen der juristischen Aufarbeitung der im Zuge der Fassadenentfernung und -sanierung ergriffenen Maßnahmen sind derzeit drei Gerichtsverfahren anhängig.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der damaligen Hausverwaltung ecowo GmbH Schadenersatz in Höhe von 15,7 Mio. Euro für die Kosten der Entfernung und Sanierung der Fassade. Der erste Verhandlungstermin hat am 05. Oktober 2021 in der Meistersingerhalle in Nürnberg stattgefunden, über das weitere Vorgehen wird das Gericht am 17.Dezember 2021 beschließen. Als sogenannte „Streitverkündete“ sind auch die Stadt Nürnberg sowie das Planungsbüro Buchner und der Brandschutzsachverständige Herbert an dem Verfahren beteiligt.

Die Firma Müssmann GmbH klagt gegen die WEG, weil sie bislang keine Vergütung für die Durchführung der Abrissarbeiten an der Fassade erhalten hat. Mit Urteil des Landgerichts Nürnberg wurde die WEG zur Zahlung verurteilt, derzeit läuft das Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Nürnberg. Als sogenannte „Streitverkündete“ ist auch die ecowo GmbH an dem Verfahren beteiligt.

Einzelne Eigentümer fechten gerichtlich den Beschluss der WEG aus der Eigentümerversammlung vom 29.10.2018 an, mit dem die Finanzierung und Umsetzung der Brandschutzmaßnahmen beschlossen wurden. Das Amtsgericht Nürnberg hatte der Klage zunächst stattgegeben. Im Berufungsverfahren hat das Landgericht Nürnberg das erstinstanzliche Urteil in der Sache aufgrund eines Formfehlers bei der Bestellung der ecowo GmbH als Verwalterin bestätigt.

Die Stadt Nürnberg ist als Behörde für die Gefahrenabwehr zuständig. Damit oblag den Behörden der Stadt Nürnberg im Winter 2018 die Beurteilung, ob in Neuselsbrunn eine Gefahr, insbesondere für Leib und Leben der Bürger besteht. Die zuständigen Behörden haben diese Frage unter Einbeziehung verschiedener Experten geprüft und sind zu der Einschätzung gekommen, dass die Nutzung der Hochhäuser Neuselsbrunn 7, 31, 32, 53 und 54 untersagt werden muss, wenn nicht ein geeignetes Brandschutzkonzept umgesetzt und insbesondere die Fassade der betreffenden Gebäude bis zum 20. Dezember 2018 entfernt wird.

Die ecowo GmbH war bis Februar 2019 die Hausverwaltung der Wohnanlage Neuselsbrunn. Die ecowo GmbH handelte im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und nahm deren Interessen wahr.

Als kaufmännische Verwaltung musste die ecowo GmbH die Entscheidung der Stadt umsetzen die Fassadendämmung aufgrund einer Gefahrenlage zu entfernen. Die ecowo GmbH hat die Abnahme der Fassaden auf der Grundlage eines zustimmenden Beschlusses der Wohnungseigentümer veranlasst.

Als Hausverwaltung war die ecowo GmbH gesetzlich verpflichtet:

1. Leben und Gesundheit der Bewohner in Neuselsbrunn zu schützen
2. Das Eigentum der WEG vor Schaden zu bewahren
3. Beschlüsse der WEG auszuführen
4. Dringend erforderliche Maßnahmen bzgl. 1. und 2. notfalls auch ohne Beschluss der WEG durchzuführen

Die ecowo GmbH hat hingegen keine Einschätzung der Gefahrenlage vorgenommen; die Bewertung der Gefahrenlage konnte und durfte nur durch die Sachverständigen und die zuständigen Behörden erfolgen.

Die Vonovia ist die Konzernmutter der ecowo GmbH und als Eigentümerin von 46 Wohnungen Teil der WEG Neuselsbrunn. Von den derzeit veranschlagten Kosten für die Entfernung und Erneuerung der Fassaden in Höhe von 15,7 Mio. Euro entfallen damit schätzungsweise 2,3 Mio. Euro auf die Vonovia.